Kontroll av finansiell rapportering Olav Thon Eiendomsselskap ASA

Postboks 489 Sentrum
0105 Oslo

Saksbehandler: Unni Persson Moseby/
Anne Cathrine Leren
Direkte tlf: 22 93 97 22 /22 93 78 68
Våre referanse: 11/8978
Arkivkode: 732
Dato: 14.12.2011

1. Innledning
Finanstilsynet har gjennomgått enkelte regnskapsmessige forhold i årsregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA for 2010, jf. verdipapirhandelloven ("vphl") § 15-1 tredje ledd. Det vises til tidligere korrespondanse, senest foretakets brev av 30. september 2011 og telefonsamtale av 11. november 2011.

Kontrollen har omfattet en gjennomgang av oppstilling av totalresultatet, samt noteopplysninger knyttet til foretakets investeringseiendommer. Foretaket har i totalresultatoppstillingen valgt å presentere en sumlinje kalt driftsresultat. Posten verdiendringer på investeringseiendommer presenteres etter denne sumlinjen. Etter Finanstilsynets vurdering er posten verdiendringer på investeringseiendommer en driftsrelatert post som må inkluderes i driftsresultatet, hvis en slik sumlinje presenteres. Videre oppfyller ikke foretaket, etter Finanstilsynets vurdering, alle noteopplysningskravene i henhold til IAS 40 Investeringseiendommer. Foretaket har opplyst at posten verdiendringer på investeringseiendommer vil bli inkludert i driftsresultatet i fremtidige rapporteringer, samt at foretaket fremover vil gi mer informasjon om metode, forutsetninger og sensitiviteter ved måling av investeringseiendommene til virkelig verdi. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

 
2. Oppstilling av totalresultat
Foretaket har i oppstilling av totalresultatet en sumlinje som kalles driftsresultat. I denne linjen inkluderes leieinntekter, andre driftsinntekter, andre driftskostnader og ordinære avskrivninger. Posten verdiendringer på investeringseiendommer presenteres lengre ned i oppstillingen og inngår ikke i sumlinjen driftsresultatet.

IFRS krever ikke en bestemt oppstillingsplan for presentasjon av totalresultatet, men enkelte poster skal det informeres om, jf. IAS 1 Presentasjon av finansregnskap nr. 82. Det følger av bestemmelsen at oppstillingen blant annet skal inkludere postene resultat og totalresultat. Ytterligere poster, overskrifter og mellomsummer i oppstillingen av totalresultatet skal presenteres hvis slik presentasjon er relevant for å forstå et foretaks inntjening, jf. IAS 1.85. En sumlinje kalt driftsresultat er tillatt, men ikke pliktig, under IFRS.

Finanstilsynet påpeker at hvis driftsresultatet presenteres særskilt i oppstillingen, skal alle driftsrelaterte poster inkluderes. Det nevnes i IAS 1 Basis for Conclusion nr. 56 at det vil være villedende dersom poster som er driftsrelaterte i sin natur ekskluderes fra driftsresultatet, selv om dette har vært bransjepraksis. Det nevnes som eksempel at det ikke vil være korrekt ("inappropriate") å ekskludere poster som klart relaterer seg til drift; nedskrivning av lager, restrukturering og flyttekostnader. På samme måte vil det ikke være korrekt å ekskludere poster fordi disse ikke medfører kontantstrømmer, som for eksempel avskrivninger. For et eiendomsselskap som har valgt å regnskapsføre investeringseiendommer etter modell med virkelig verdi, vil verdiendringer på investeringseiendommer være en normal del av aktiviteten. Det vil ikke være korrekt å presentere sumlinjen driftsresultat uten å inkludere posten verdiendringer. Posten som viser verdiendringene er en driftsrelatert post som må inkluderes i sumlinjen driftsresultat, hvis en slik sumlinje presenteres. Hvis foretaket ønsker å presentere en mellomsum før verdiendringer, må det klart fremgå av betegnelsen at denne mellomsummen er før verdiendringer.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har opplyst at sumlinjen driftsresultat vil inkludere posten verdiendringer på investeringseiendommer i fremtidige rapporteringer. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

3. Noteopplysninger knyttet til investeringseiendommer
Generelt om utførelse av verdivurdering
Investeringseiendommer utgjør 93 prosent av totale eiendeler ved årsslutt 2010 og verdiendringer på eiendomsporteføljen utgjør 74 prosent av totalresultatet for 2010.

Det fremgår av årsberetningen at verdsettelsen av eiendomsporteføljen baseres på vurderinger utført av to uavhengige eksterne rådgivere. I notene til årsregnskapet fremkommer det derimot at verdsettelsen er basert på interne verdivurderinger, samt at enkelte eiendommer vurderes eksternt. Det er i årsregnskapet ikke gitt opplysninger om omfanget av eksterne verdsettelser, og metode ved avvik mellom eksterne og interne verdsettelser blir heller ikke omtalt.

Finanstilsynet påpeker at opplysningene som gis i årsberetningen og i årsregnskapet må være konsistente. I henhold til IAS 40.75 e) skal det opplyses om i hvilket omfang den virkelige verdien av investeringseiendom er basert på en verdsetting foretatt av en uavhengig takstmann. Det er videre nevnt i IAS 40.75d) at det skal opplyses om hvorvidt virkelig verdi underbygges av markedsdokumentasjon. Informasjon om avvik mellom eksterne og interne verdsettelser og beskrivelse av metode ved eventuelle avvik, er informasjon som er viktig for brukerne av regnskapet for blant annet å vurdere påliteligheten av verdsettelsen. 

Foretaket har opplyst at verdivurderingene gjennomføres av konsernets administrasjon. I dette arbeidet støtter foretaket seg på vurderinger og anbefalinger fra to faste eksterne rådgivere.  I forbindelse med låneopptak utarbeides det tidvis eksterne takster og verdivurderinger av enkelteiendommer. Tidspunktene for disse takstene er sjelden sammenfallende med regnskapstidspunktene og takstene tjener først og fremst som "benchmarks" for foretakets egne verdivurderinger. Foretaket tar til etterretning at forholdene må opplyses mer presist, og det må være overensstemmelse mellom opplysningene i årsberetningen og årsregnskapet slik at misforståelser unngås. Det opplyses at foretaket vil følge opp dette i årsregnskapet for 2011. Finanstilsynet tar dette til etterretning og legger til grunn at foretaket gir opplysninger om omfanget av eksterne verdsettere i fremtidige rapporteringer, jf. IAS 40.75 e).

Spesifikasjon av metode og forutsetninger ved fastsettelse av virkelig verdi
IAS 40 stiller omfattende krav til noteopplysninger ved måling av virkelig verdi. Det følger av IAS 40.75 d) at det skal opplyses om metode og betydelige forutsetninger som er benyttet ved fastsettelse av virkelig verdi. Det må gis konkret informasjon både om modellen og de forutsetninger som er benyttet.

Det opplyses i note til årsregnskapet 2010 at investeringseiendommer verdsettes ved hver regnskapsavleggelse ved bruk av en beregningsmodell, som baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, neddiskontert med individuelle risikojusterte avkastningskrav. Det fremkommer ikke i årsregnskapet hvordan kontantstrømmodellen er bygget opp, herunder lengde på prognoseperiode, fastsettelse av sluttverdi og eventuelt vekstfaktor. Etter Finanstilsynets vurdering synes foretakets beskrivelse av verdsettelsesmodell å være for generell og ikke tilstrekkelig til å oppfylle notekravene i IAS 40.

Videre er det etter Finanstilsynets vurdering ikke gitt tilstrekkelig informasjon om betydelige forutsetninger som er benyttet ved fastsettelse av virkelig verdi, herunder hvordan foretaket fastsetter fremtidig markedsleie og avkastningskrav. Forventet fremtidig markedsleie er en vesentlig forutsetning og det bør derfor gis god informasjon i noter til regnskapet om det markedssyn foretaket legger til grunn. Fastsettelse av avkastningskrav er omtalt generelt i noten Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger. Det opplyses at avkastningskravet fastsettes for hver enkelt eiendom som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Risikotillegget fastsettes med utgangspunkt i hvilket eiendomssegment eiendommen tilhører, eiendommens beliggenhet, standard, utleiegrad, leietakernes soliditet og gjenværende leietid. Etter Finanstilsynets vurdering vil det være nyttig for brukerne av regnskapet å få nærmere informasjon om nivåer på variablene som påvirker avkastningskravene og hvilke avkastningskrav som er benyttet (eventuelt oppgitt i intervall) i hvert eiendomssegment.

Foretaket har opplyst at mer informasjon om metode og forutsetninger ved fastsettelse av virkelig verdi vil fremkomme i årsrapporten for 2011. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

Sensitiviteter ved fastsettelse av virkelig verdi på balansetidspunktet
Det er i årsregnskapet gitt sensitivitetsopplysninger kun vedrørende gjennomsnittlig avkastningskrav. Foretaket har i kapitlet om finansielle forhold i årsrapporten gitt noe mer informasjon om sensitiviteter. Slik Finanstilsynet ser det, vil det være informativt å opplyse i note om sensitivitet for andre faktorer enn avkastningskrav, for eksempel endring av markedsleie og ledighet. Det følger av IAS 1.125 at et foretak skal opplyse om sine forutsetninger for fremtiden og andre viktige kilder til estimeringsusikkerhet som innebærer en betydelig risiko for en vesentlig justering av den balanseførte verdien. Informasjonen skal gis på en måte som hjelper brukeren til å forstå ledelsens vurderinger, for eksempel kan det være relevant med opplysninger om de balanseførte verdienes sensitivitet overfor metoder og forutsetninger, jf. IAS 1.129.

Det opplyses at etter foretakets vurdering er den vesentligste faktoren knyttet til estimatusikkerhet avkastningskravet. Foretaket vil likevel vurdere å presentere andre sensitivitetsbetraktninger i årsregnskapet for 2011. Finanstilsynet tar dette til etterretning.

4. Avslutning
Finanstilsynet har ikke vurdert hvorvidt forholdene beskrevet over omfattes av verdipapirlovgivningens regler om informasjonsplikt, jf. vphl § 5-2 første ledd, jf. § 3-2. Finanstilsynet legger til grunn at dette løpende vurderes av foretaket.

Finanstilsynet har oversendt en kopi av dette brevet til foretakets valgte revisor samt til Oslo Børs.

For Finanstilsynet

Siw-Mette Thomassen
seksjonssjef
        

Unni Persson Moseby
        seniorrådgiver