Kontroll av finansiell rapportering Sparebank 1 Gruppen
Brev
Publisert: 16. mai 2011
Sist endret: 21. april 2017
Postboks 778 Sentrum
0106 OSLO
Saksbehandler: Unni Persson Moseby
Dir. tlf.: 22 93 97 22
Vår referanse: 09/12250
Arkivkode: 732
Dato: 10.05.2011
1. Innledning
Finanstilsynet fører i medhold av verdipapirhandelloven (“vphl”) § 15-1 tredje ledd kontroll med periodisk finansiell rapportering fra utstedere av omsettelige verdipapirer som er eller søkes notert på regulert marked i EØS og som har Norge som hjemstat.
Finanstilsynet har gjennomgått Sparebank 1 Gruppens (foretakets) regnskapsmessige verdsettelse av kontoreiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40 Investeringseiendom. Kontrollen har vært avgrenset til å omfatte foretakets verdsettelse av kontoreiendom i årsregnskapet for 2007 og 2008, samt halvårsregnskapet for 2009, herunder en detaljert gjennomgang av verdsettelsen av to utvalgte eiendommer.
2. Beskrivelse av modell og foretakets redegjørelse
Opprinnelig modell
Foretaket har benyttet en enkel kontantstrømmodell for å verdsette investeringseiendommene til virkelig verdi i samsvar med IAS 40. I modellen estimeres en forventet kontantstrøm for hver enkelt eiendom over en 30 års periode. Alle verdiene i kontantstrømmen blir justert med forventet inflasjon på 2,5 prosent og neddiskontert med et nominelt avkastningskrav som er spesifikt for hver enkelt eiendom. Etter det 30. året er det estimert en restverdi. I kontraktsperioden benyttes faktisk leie som kontantstrøm. Etter kontraktsperioden blir estimert fremtidig markedsleie benyttet.
Foretaket har opplyst at observerte markedspriser er en volatil størrelse som avhenger mye av ledigheten i markedet. I mangel av en observerbar forventet størrelse, har foretaket tatt utgangspunkt i de siste oppdaterte markedsleiene fra Eiendomsverdi Næring for hvert respektive område som grunnlag for forventet leie. I tillegg er det justert for foretakets egne forventninger om videre utvikling frem i tid. Skjønnet som utøves er ikke ytterligere dokumentert. Det er lagt til grunn forutsetninger som gjelder for den enkelte eiendom i sin helhet, herunder at det er benyttet gjennomsnittlige gjenværende kontraktsperiode for bygg med flere leietakere. Forventet arealledighet er hensyntatt i kontantstrømmen ved å multiplisere både kontraktsleie og markedsleie med faktor 0,98.
Foretaket har benyttet OPAKs gjennomsnittlige eierkostnader for bransjen, som anslag på eierkostnader for de fleste av eiendommene. I foretakets kontantstrømmodell trekkes eierkostnader fra brutto kontraktsleie og markedsleie i perioden på 30 år. Når OPAKs gjennomsnittlige eierkostnader endres, endrer foretaket også satsen i modellen i 30 års perioden.
I kontantstrømmodellen hensyntas leietakertilpasninger ved utløp av eksisterende leiekontrakt og deretter hvert tiende år. Dette er kostnader som kommer i tillegg til eierkostnadene, og som erfaringsmessig må investeres i eiendommen for å opprettholde eiendommens standard og evne til å generere leieinntekter over tid. Leietakertilpasninger er estimert i intervallet 1 000 -3 000 kroner per kvm avhengig av eiendommens alder og beskaffenhet, og leiekontraktenes gjennomsnittlige løpetid for hver enkelt eiendom. Foretaket har, som en forenkling, ikke hensyntatt leietakertilpasninger i sluttverdien etter 30 års kontantstrømmer. Dette ses til dels sammen med at modellen legger til grunn null vekst i beregning av sluttverdi. “…Selskapet (mener) at lik vekst ikke er rimelig i evigheten, slik at det er grunnlag for en lavere vekstrate i beregning av sluttverdien. I modellen er denne veksten satt til null, noe som nok er for lavt, men hensyntatt at leietakertilpasninger er utelatt i sluttverdien kan dette til sammen være rimelig.”
Foretaket fastsetter en diskonteringsrente for hver enkelt eiendom. Diskonteringsrenten består av en langsiktig risikofri nominell rente med inflasjonsforventning på 2,5 prosent, samt en risikopremie. Det opplyses at over de siste årene har diskonteringsrenten for eiendom ligget nært opptil 10 års swaprente med et tillegg på 1-3 prosentpoeng. Foretaket er av den oppfatning at basert på mange års observasjoner av prising av næringseiendom, bør meravkastningen på ubelånt eiendom ligge et sted mellom aksjer og obligasjoner, og kanskje noe nærmere aksjer enn obligasjoner. Foretaket er videre av den oppfatning at likviditetspremien er inkludert i diskonteringsrenten. De skjønnsmessige vurderingene ved fastsettelse av diskonteringsrenten er ikke nærmere dokumentert.
Ostara/ Skabos vei 4 og Tordenskioldsgate 2
Finanstilsynet har sett nærmere på forutsetninger og verdsettelsene av to investeringseiendommer i Oslo-området. Tabellen nedenfor viser areal, antall leietakere og regnskapsført verdi på eiendommene ved årsslutt 2007 og 2008, samt ved første halvår 2009.
Regnskapsført verdi (mill kr)
Eiendom: Areal (kvm) Antall leietakere 31. des 2007 31. des 2008 30.juni 2009
Ostara/Skabos vei 4 17 175 2 343,4 344,5 344,8
Tordenskioldsgate 2 6 185 1 215,5 199,2 201,5
Ostara/Skabos vei 4 inneholder hovedsakelig kontorlokaler og garasjer. Det er benyttet et vektet gjennomsnitt for fremtidig markedsleie, og markedsleien er ved de tre tidspunktene satt til 1 491 kroner per kvm. Ved fastsettelse av markedsleien er det tatt utgangspunkt i statistikk fra Eiendomsverdi Næring. Foretaket har benyttet OPAKs gjennomsnittlige eierkostnader som en forutsetning i modellen. Ved årsslutt 2007 er eierkostnadene fastsatt til 220 kroner per kvm. For tidspunktene 31. desember 2008 og 30. juni 2009 er eierkostnadene satt til 224 kroner per kvm. Det er ved alle tre tidspunktene benyttet en diskonteringsrente på 7,3 prosent.
Eiendommen Tordenskioldsgate 2 inneholder kontorlokaler, butikker og garasje. Ved årsslutt 2007 er det benyttet vektet forventet markedsleie på 2 378 kroner per kvm. Forventet markedsleie ble redusert til 2 117 kroner per kvm året etter, og beholdt uendret ved første halvår 2009. Foretaket har også for denne eiendommen tatt utgangspunkt i statistikk fra Eiendomsverdi Næring. Foretaket benytter OPAKs gjennomsnittlige eierkostnader som forutsetning for eierkostnader og en benyttet diskonteringsrente på 7,0 prosent ved de tre rapporteringstidspunktene.
Ny modell
Foretaket har høsten 2010 utarbeidet en ny modell for verdivurdering av investeringseiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40. Sammenlignet med den tidligere modellen har den nye modellen en høyere detaljeringsgrad. Hver enkelt eiendom dekomponeres i de ulike arealtypene og leieforholdene som er aktuelle for eiendommen. Det tas eksempelvis hensyn til faktisk utløp for alle leieforhold, herunder om leieforholdene kan forlenges til eksisterende vilkår. Foretaket legger opp til at datagrunnlaget og variabler i større grad vil bli dokumentert på en tilfredsstillende måte.
Forventet fremtidig leie fastsettes basert på statistikk og faktiske observasjoner. Det tas utgangspunkt i et uvektet gjennomsnitt av kategori B og C fra Eiendomsverdi Nærings statistikk. For å hensynta kvalitetsforskjeller mellom egne eiendommer og de geografiske områdene som er benyttet fra statistikken, er det sammenlignet et utvalg av faktiske kontraktsinngåelser for hver eiendom med gjennomsnittet av kategoriene B og C for området. Observasjonene loggføres og vil inngå som et grunnlag til å anslå en prosentvis nivåforskjell mellom eiendommene og gjennomsnittet av kategoriene. Nye observasjoner av kontraktsinngåelser for den enkelte eiendom vil påvirke justeringsfaktoren for eiendommen. Den nye modellen vil benytte faktisk utleiegrad i kontraktsperioden.
Driftskostnader fastsettes i den nye modellen basert på faktiske, historiske kostnader for den enkelte eiendom. Det antas at kostnadene øker lineært over kontantstrømmen til maksimumsanslaget for vedlikehold og administrasjon angitt av OPAK. Foretaket har til hensikt å identifisere og kvantifisere etterslep og etablere langsiktige vedlikeholdsplaner for den enkelte eiendom som blant annet kan inngå i verdivurderingen.
For å fastsette leietakertilpasninger er alle eiendommene kategorisert. Lokaler til kontor, butikk og hotell antas å ha behov for leietakertilpasninger hvert 10. år, mens lagerlokaler antas å ha tilpasningsbehov hvert 30. år. Innen hver arealtype foretas en kategorisering av behovet for leietakertilpasning i høy, medium og lav for det enkelte bygg.
Diskonteringsrenten fastsettes individuelt for hver enkelt eiendom og består av komponentene risikofri rente og risikopremie. Risikofri rente, som vil gjelde for alle eiendommene, er på sin side delt inn i flere deler. De første 10 årene av kontantstrømmen, benyttes ti års swap rente. Fra år 20 til og med sluttverdien i år 30 benyttes en fast antatt normalrente for pengemarkedet. I intervallet mellom år 10 og år 20 er det skalert mellom disse to rentene slik at den risikofrie renten gradvis nærmer seg den faste komponenten. Risikopåslagene er satt individuelt for hver eiendom ut i fra den enkelte eiendoms egenskaper. Egenskaper som vektlegges er eiendommens beliggenhet, aktuell kontraktslengde og antatt nivå på kredittrisiko, samt graden av syklisk karakter i kontantstrømmen. Det settes poeng for hver av de tre egenskapene som veies for å angi plasseringen av diskonteringsrenten innenfor et maksimums -og minimumsnivå. Maksimums – og minimumsnivået settes skjønnsmessig på hvert verdsettelsestidspunkt, og kalibreres for å oppnå et nivå på direkteavkastning for eiendommene som stemmer med markedsoppfatningen på det aktuelle tidspunktet.
3. Finanstilsynets vurdering
I henhold til IAS 40 skal den virkelige verdien av investeringseiendom gjenspeile markedsforholdene ved slutten av rapporteringsperioden, jf. IAS 40.38. Diskonterte kontantstrømmer skal beregnes på basis av en prognose på fremtidige inn- og utbetalinger og en diskonteringsrente som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger, jf. IAS 40.46c. Det vil si at det skal legges til grunn estimater støttet av markedsinformasjon der det er mulig.
Foretaket kan ikke fullt ut redegjøre for fastsettelse av de benyttede forutsetningene, herunder fastsettelse av fremtidig markedsleie og diskonteringsrente. Etter Finanstilsynets oppfatning er systematisering av skjønnsutøvelsen nødvendig for å sikre konsistens i vurderingene over tid og mellom ulike eiendommer. De skjønnsmessige vurderingene bør i korte trekk dokumenteres, slik at det er mulig for andre, internt og eksternt, å få en forståelse av det markedssyn som ligger til grunn ved verdsettelsen, og sikre etterprøvbarhet. Det vises for øvrig til bokføringsloven § 11 og kapittel 6 i forskrift om bokføring. Det fremkommer i § 6-4 i forskriften at dokumentasjon av poster som er verdsatt etter vurdering skal minst omfatte opplysninger om beregningsmetode og de forutsetninger som beregningen bygger på. Finanstilsynets vurdering er at det ikke er tilstrekkelig å tallfeste benyttede forutsetninger, men at begrunnelsen for valg av vesentlige forutsetninger må kunne gjenskapes.
Sparebank 1 Gruppen har benyttet en enkel kontantstrømmodell med flere forenklinger ved verdsettelse av investeringseiendommene per årsslutt 2007, 2008 og ved første halvår 2009. Å benytte en enkel modell kan være et godt og tilfredsstillende utgangspunkt, men det forutsetter at modellen hensyntar individuelle forhold knyttet til den enkelte eiendom. Etter Finanstilsynets vurdering, kan forenklinger gjennomføres hvis disse ikke har vesentlig effekt for verdiene i regnskapet. Foretaket har opplyst at det ikke er foretatt beregninger som viser effekten av forenklingene som er dokumenterbare for ettertiden.
Finanstilsynets vurdering er at nevnte svakheter kan ha påvirket eiendomsverdiene på en slik måte at de ikke i tilstrekkelig grad gjenspeiler markedsforholdene på balansedagen, jf. IAS 40.38. Foretaket er derfor blitt bedt om å vurdere på nytt forutsetningen på de tre tidspunktene og foreta en fornyet beregning av virkelig verdi av de to nevnte eiendommene per årsslutt 2007 og 2008 samt første halvår 2009. Foretaket har besluttet å foreta en fornyet vurdering av samtlige investeringseiendommer ved de tre tidspunktene. Tidligere i prosessen med Finanstilsynet besluttet foretaket å erstatte den opprinnelige modellen med en mer avansert modell. Dette arbeidet er blitt fremskyndet og den nye modellen er benyttet ved fornyet beregning.
Foretaket har opplyst at for fremtidige verdsettelser vil datagrunnlaget og variabler i mye større grad bli dokumentert og at økt sporbarhet i datagrunnlaget vil være med å sikre konsistens. Det fremkommer i foretakets svarbrev og presentasjonen gitt i møte, at den nye modellen har en høyere detaljeringsgrad ved at eiendommene dekomponeres i de ulike arealtypene og de ulike leieforholdene. Foretaket vil benytte i størst mulig grad, eksogent gitte data i modellen. Hensikten er å redusere skjønn og å bidra til økt konsistens i verdivurderingene over tid og mellom eiendommene.
4. Konklusjon
Den nye modellen er benyttet ved en fornyet beregning av investeringseiendommene per 31. desember 2007 og 2008, samt første halvår 2009. De nye beregningene gir totalt sett avvik på et lavt nivå, og hver enkelt eiendom viser avvik på nivå med det som kan observeres mellom uavhengige eksterne takster på samme tidspunkt. Finanstilsynet tar dette til etterretning.
Finanstilsynet vil anmode foretaket årlig å innhente takster på et utvalg av eiendommer for å vurdere treffsikkerheten i foretakets nye modell.
*****
Finanstilsynet har ikke vurdert hvorvidt forholdene beskrevet over omfattes av verdipapirlovgivningens regler om informasjonsplikt, jf. vphl § 5-2 første ledd, jf. § 3-2. Finanstilsynet legger til grunn at dette løpende vurderes av foretaket.
Kopi av dette brevet er sendt til foretakets valgte revisor samt til Oslo Børs.
For Finanstilsynet
Anne Merethe Bellamy
direktør for regnskaps- og revisortilsyn
Siw-Mette Thomassen
seksjonssjef