Tematilsyn: Bankenes finansiering av kontoreiendom

Utgangspunktet for tilsynet var å vurdere effekter av eventuell økt arealledighet som følge av økt bruk av hjemmekontor og eventuell etterspørselsvridning mot klimasertifiserte bygg. Renteøkningen gjennom høsten 2022 medførte økt oppmerksomhet om rentesensitiviteten i porteføljen.

I motsetning til i flere andre land, har økt bruk av hjemmekontor hatt liten effekt på etterspørselen etter lokaler i Norge. 2022 var preget av høy aktivitet i norsk økonomi og arealledigheten var lav. Det er imidlertid økende oppmerksomhet om klimasertifisering/energimerking av bygg, og klimasertifiseringen påvirker byggets verdi og dermed bankenes pantesikkerheter. Mange banker har inntil nylig ikke hatt oppmerksomhet om dette, og en stor andel av bankenes pantesikkerheter mangler energimerking.

Finanstilsynet har gjennomført sensitivitetsanalyser som viser at mange av låntakerne vil rammes spesielt hardt av en renteøkning. Effektene synes å variere mellom bankenes porteføljer. Finanstilsynet merker seg at løpetiden på lånene er vesentlig kortere enn finansieringsbehovet og at enkelte banker har betydelig omfang av lån med avdragsfrihet eller svært lave avdrag.  Bankene begrunner kort løpetid med at det gir anledning til å fastsette nye vilkår eller terminere avtalen ved svakere utvikling enn forventet. Som følge av at løpetid er vesentlig kortere enn avdragstid, står bankene overfor en betydelig refinansieringsrisiko (kredittrisiko).  Finanstilsynet viser i rapporten til at muligheten til å stramme inn på vilkår eller terminere avtalen kan være begrenset for aktører med svak finansiell stilling, herunder også i situasjoner der vesentlige leiekontrakter ikke fornyes eller eier står overfor betydelige kostnader til oppgradering. 

Finanstilsynet har i forbindelse med tematilsynet sett nærmere på bankenes rammer og interne retningslinjer for finansiering av næringseiendom. I samlerapporten peker Finanstilsynet på faktorer som banker og kredittforetak bør ta hensyn til ved finansiering av næringseiendom.  Finanstilsynet viser i den sammenheng til EBAs retningslinjer for innvilgelse og overvåking av lån (EBA/GL/2020/06) og Finanstilsynets modul for kredittrisiko – styring og kontroll.

Finanstilsynet peker i rapporten blant annet på det bør fastsettes grenser for belåningsgrad og krav til låntakers finansielle stilling og utleiegrad. Finanstilsynet viser også til at banker må være oppmerksomme på kompleksiteten som følge av at pantesikkerheten ligger i et annet konsernselskap enn låntakerselskapet samt viktigheten av gode rutiner for uavhengig verdivurdering. Samlerapporten inneholder et eget kapittel om bærekraftsfaktorer (ESG) og hvordan banker forventes å ta hensyn til slike ved finansiering av næringseiendom.