Eiendomsmegling

Hva er eiendomsmegling?

Eiendomsmegling er mellommannsvirksomhet både ved utleie og omsetning av fast eiendom, og er regulert i eiendomsmeglingsloven. 

• Eiendomsmeglingsloven

I Norge er det bare selskap med særskilt tillatelse som kan drive eiendomsmegling, samt enkelte advokater. Finanstilsynets virksomhetsregister gir en oversikt over hvilke selskap som har tillatelse og stilt sikkerhet for eiendomsmegling, samt oversikt over advokater som kan drive eiendomsmegling.

• Finanstilsynets virksomhetsregister

Selskap som har tillatelse til å drive eiendomsmegling må ha garanti fra forsikringsselskap eller bank for eventuell økonomisk skade som påføres kundene. Garantien må være på minimum 45 millioner kroner og kan begrenses til 15 millioner per formidling. Advokater som driver eiendomsmegling må ha tilsvarende garanti.

Kravet til offentlig tillatelse og garantistillelse gjelder uavhengig av om eiendommen som formidles ligger i Norge eller i utlandet. Det er imidlertid bare selskap som driver sin virksomhet i Norge som er underlagt det norske regelverket og tilsyn av norske myndigheter.

Enkelte selskap yter bistand i form av selvhjelpsverktøy til selgere som selger sin bolig selv uten megler. Slik virksomhet krever ingen tillatelse og er ikke underlagt regulering eller tilsyn.

Hvilke tjenester tilbys?

Eiendomsmeglingstjenesten varierer og består av flere faser, avhengig av hva megler skal formidle.

Et normalt salgsmeglingsoppdrag omfatter:

• tilrettelegging og markedsføring
• salgsforhandlingene (budrunden)
• opprettelse av kjøpekontrakt
• gjennomføring av det økonomiske oppgjøret mellom kjøper og selger
  • megler skal sørge for at kjøper får tinglyst hjemmel (skjøte) til eiendommen 
  • selgers heftelser blir slettet og kjøpers eventuelle lån blir tinglyst på eiendommen
  • oppgjørsprosessen gjennom megler skal sikre at kjøper og selger ikke utsettes for økonomisk risiko i denne fasen.

Dersom eiendommen er solgt uten bruk av megler, kan likevel eiendomsmeglerforetak og advokater (på oppdrag fra kjøper eller selger eller begge parter) påta seg å bare gjennomføre det økonomiske oppgjøret (såkalt oppgjørsoppdrag). Ved slike oppdrag oppretter eiendomsmegleren gjerne også skriftlig kjøpekontrakt, dersom kjøper og selger ikke har ordnet dette selv. Et slik begrenset eiendomsmeglingsoppdrag reguleres også av eiendomsmeglingsloven, men megler har da ikke ansvaret for prosessen forut for avtaleinngåelsen, dvs. markedsføringen og opplysningene om eiendommen, og heller ikke budrunden.

Utleiemegling

Ved utleiemegling er megler mellommann mellom utleier og leietaker på samme måte som mellom selger og kjøper. I tillegg til markedsføring og forhandling med eventuelle leieinteressenter, oppretter utleiemeglere leiekontrakter og sørger eventuelt for innkreving av depositum og opprettelse av særskilt depositumskonto.

Hvilke rettigheter og plikter har du som kunde?

Generelt

I Norge er eiendomsmeglingsvirksomhet strengt regulert for å beskytte forbrukerne i deres viktigste økonomiske investering. I tillegg er samfunnet generelt tjent med at boligomsetningen skjer på en sikker og ordnet måte. Derfor er det krav til kvalifikasjoner og hederlig vandel for de som skal utføre eiendomsmegling og det er strenge krav til meglers integritet og uavhengighet. I tillegg er det detaljerte krav til selve utførelsen av oppdraget.

De som utøver eiendomsmegling

Alle eiendomsmeglingsoppdrag skal ha én person som er ansvarlig for hele oppdragsgjennomføringen. Oppdragsansvarlig megler må enten være megler, eiendomsmegler, jurist eller advokat.

Oppdragansvarlig megler ("Ansvarlig megler") har anledning til å benytte seg av eiendomsmeglerfullmektiger til hel eller delvis gjennomføring av megleroppdraget, men da under oppsyn av den ansvarlige megleren. Eiendomsmeglerfullmektig er personer med bestått eiendomsmeglereksamen eller master i rettsvitenskap (juridikum) men som ennå mangler praksisperioden på to år. Det er ingen offentlig godkjennelsesordning med vandelskontroll av eiendomsmeglerfullmektiger.

Eiendomsmegler og megler er lovbeskyttede titler

Dette innebærer at det bare er personer med eiendomsmeglerbrev utstedt av Finanstilsynet som kan kalle seg eiendomsmegler. De faglige kvalifikasjonene som kreves for eiendomsmeglere er et treårig eiendomsmeglingsstudium og to års praksis.

Finanstilsynets virksomhetsregister gir en oversikt over godkjente eiendomsmeglere og godkjente jurister. Disse kan benytte tittelen megler.

• Finanstilsynets virksomhetsregister

I tillegg har personer med en viss praksistid i bransjen før kvalifikasjonskravene for eiendomsmeglere ble innført i 2008, men som manglet formelt eiendomsmeglingsstudium eller juridisk embetseksamen, etter å ha avlagt særskilt eksamen, fått godkjennelse til å være oppdragsansvarlig megler. Disse har også rett til å benytte tittelen megler.

Forbrukeres rettigheter etter eiendomsmeglingsloven

Eiendomsmeglingsloven regulerer bare forholdet mellom megler og kjøper eller selger eller andre interessenter til eiendommen megler formidler, men ikke forholdet mellom kjøper og selger.

Avtaleforholdet mellom kjøper og selger ved omsetning av bruktbolig reguleres av avhendingslova. Dersom det dreier seg om en forbrukers kjøp av bolig under oppføring fra entreprenør eller utbygger, reguleres forholdet av bustadoppføringslova. Avtale om boligutleie mellom utleier og leietager reguleres av husleieloven. Nærmere informasjon om dette regelverket finner du på Forbrukerrådets nettsider.

• Eiendomsmeglingsloven
• Avhendingslova
• Bustadoppføringslova
• Husleieloven

Oppdragsavtalen med megler

En forbruker som gir megler et salgsoppdrag eller utleieoppdrag har krav på skriftlig oppdragsavtale. Varigheten skal fremgå av avtalen, og ikke være lengere enn seks måneder. Avtalen må eventuelt fornyes skriftlig.

I forbindelse med inngåelse av oppdragsavtale skal forbrukeren få et tilbud hvor vederlaget til megler beregnes etter timepris og da med angivelse av timeprisen og et anslag over antall timer som antas å medgå. Det samlede vederlaget for tjenesten skal fremgå og i tillegg skal det gis et overslag over eventuelle utlegg, som for eksempel utgifter til annonsering. Forbrukeren står fritt til å velge om oppdraget skal utføres på timepris eller annen vederlagsform som megler tilbyr, for eksempel provisjon eller fastpris eller en kombinasjon av dette. Det skal også reguleres i avtalen hva forbrukeren må betale dersom handel ikke kommer i stand, for eksempel hvis forbruker eller megler trekker oppdraget, eller hvis oppdraget utløper uten at eiendommen er solgt og uten at oppdraget forlenges. Dersom oppdragsgiveren velger oppdraget utført på fastpris eller provisjon avtales det som regel "no cure no pay" (at meglers rett til vederlag faller bort dersom det ikke blir noen handel), likevel slik at megler normalt forutsetter å få dekket sine utlegg til annonsering osv.

I oppdragsavtalen skal det også fremgå hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og eventuelle fullmektiger som skal arbeide med oppdraget. Ansvarlig megler må selv undertegne avtalen.

Vederlaget til megler forfaller til betaling når handel er inngått, det vil si ved aksept av bud. Det kan bestemmes i oppdragsavtalen at  meglers krav på vederlag skal betales senere. Megler kan kreve utleggene dekket etter hvert som de forfaller til betaling. Forbrukeren har rett til å holde tilbake hele eller deler av vederlaget dersom megler i forbindelse med oppdraget har misligholdt sine plikter. For å sikre slik tilbakeholdsrett, kreves det at forbrukeren gir samtykke til at megler kan trekke sitt vederlag fra klientmidlene. Slikt samtykke skal først gis etter at handel har kommet i stand.

Tilrettelegging og markedsføring

Megler har omfattende plikter når det gjelder å kartlegge de faktiske og rettslige forhold om eiendommen som skal opplyses i salgsoppgaven. Mens megleren selv fremskaffer og kontrollerer nødvendig informasjon fra offentlig registre og myndigheter, kan megler normalt legge til grunn selgers opplysninger om boligens faktiske og fysiske forhold. Det forventes ikke at megler er bygningskyndig. Det er derfor vanlig å legge frem et taksdokument eller tilstandsrapport av bygningskyndig takstmann, hvor mye av de faktiske og tekniske opplysningene om eiendommen vil fremgå.

Både selger og megler har et selvstendig ansvar for de opplysninger som gis til kjøper, både for at de ikke er uriktige og for at de ikke er mangelfulle. Selger vil også hefte for de opplysninger megler gir om eiendommen, og det er derfor viktig at selger nøye gjennomgår salgsmaterialet som megler har utarbeidet før det publiseres.

Budrunden

Megler skal sørge for en forsvarlig og skriftlig avvikling av budrunden. Ikke bare første bud, men også budforhøyelser skal gis skriftlig til megler. Det samme gjelder selgers avslag eller aksept av budet. I tillegg må alle budgivere legitimere seg ved inngivelse av det første budet. Megler skal skriftlig bekrefte til budgiver mottagelsen av budet, for å sikre at budet kommer frem til megler. Informasjonen fra megler under budrunden om andre bud skal også være skriftlig. Hensikten er å sikre dokumentasjon av hele budrunden.

Både e-post, SMS og nettbaserte budgivningsplattformer vil oppfylle kravet til skriftlighet, så fremt innholdet i meldingene kan lagres og gjenfinnes senere.

Det er megleren som bestemmer hvordan budgivningen skal legges opp, og skal opplyse om fremgangsmåten i salgsoppgaven og ved forespørsel. Dette vil bl.a. være opplysninger om e-postadresse for mottak av bud, telefonnummer som skal benyttes for SMS eller innloggingsopplysninger for bruk av nettbaserte løsninger, samt hvilke tidsfrister som skal gjelde i budrunden.

Budgiver bør være nøye med å presisere og klargjøre eventuelle forbehold (for eksempel vedrørende finansiering) i budet, og kan rådføre seg med megler i den forbindelse.

Megler har ikke anledning til å formidle bud som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter sist annonserte vising. Dette er først og fremst for å beskytte selger mot kjøpere som vil forsøke å komme visningen og en eventuell budrunde i forkjøpet. I tillegg er hensikten at interessenter sikres tilstrekkelig tid til å gjøre sine vurderinger. Megler skal oppfordre selger til ikke å ta imot bud direkte fra interessenter som på den måten vil omgå minste akseptfrist.

Megler plikter å føre alle bud inn i en budjournal, som partene i handelen skal motta etter at kjøper har fått akseptert sitt bud. Andre som har gitt bud på eiendommen har også på forespørsel krav på å motta en anonymisert utskrift av budjournalen.

Kontrakt, overtagelse og oppgjør

Bindende handel kommer i stand når selger har akseptert kjøpers bud, og begge partene mottar da normalt en akseptbekreftelse fra megler.  Megler oppretter deretter kjøpekontrakt og nødvendige dokumenter som skal tinglyses. Partene innkalles normalt til et kontraktsmøte hvor alle dokumenter undertegnes. 

Med mindre noe annet er avtalt mellom kjøper og selger må kjøper ha innbetalt kjøpesummen før overtagelsen. Megler plikter å plassere kjøpesummen på særskilt klientkonto. Overtagelsen gjennomføres normalt ved at partene møtes i boligen og foretar en overtagelsesbefaring og signerer på en overtagelseserklæring. Dersom det oppstår tvist om eiendommen er kontraktmessig (i den stand som er avtalt) på overtagelsen, kan partene avtale eventuell tilbakeholdelse av et beløp på meglers klientkonto for å sikre kjøper. Det er i så fall viktig at det også avtales konkret hva som skal til for at megler kan frigi beløpet. Når kjøper har fått hjemmel til eiendommen får selger overført kjøpesummen fratrukket beløp til dekning av selgers heftelser og eventuelt avtalt tilbakeholdt beløp.

Etter oppgjøret skal kjøper og selger motta oppgjørsoppstilling med alle transaksjoner på klientkonto og dato for disse. Opptjente og overførte renter til klientkonto avregnes og utbetales kundene, med mindre rentebeløpet for den enkelte klient utgjør mindre en et halvt rettsgebyr.  

Hva gjør Finanstilsynet?

Finanstilsynet har ansvaret for å føre tilsyn med alle som tilbyr eiendomsmegling. Tilsynet mottar rapportering og utfører stedlige tilsyn i foretakene. Det er imidlertid viktig å være klar over at Finanstilsynet ikke fører tilsyn med eiendomshandel generelt. Det er bare aktører som formidler fremmed eiendom, i betydningen eiendom som ikke tilhører selskapet, som er regulert og underlagt tilsyn og garantistillelse. Dette betyr at for eksempel eiendomsutviklere, utbyggere og andre profesjonelle eiendomsaktører samt private som selger egne boliger ikke er underlagt tilsynets regulering. Finanstilsynet har heller ikke tilsyn med utenlandske aktører som formidler boliger til nordmenn via internett og andre kanaler. Ettersom eiendomsmegling ikke er harmonisert innen EØS-området, er det bare kjøpere og selgere som velger å benytte seg av eiendomsmeglere etablert i Norge som oppnår den beskyttelsen de får i form av offentligrettslig reguleringen av denne bransjen her i landet.

Den sikreste måten å finne ut om boligen selges fra eiendomsmegler med nødvendig offentlig tillatelse er å sjekke om selskapet som markedsfører boligen er oppført i Finanstilsynets virksomhetsregister. 

• Finanstilsynets virksomhetsregister

Finanstilsynet fører tilsyn med eiendomsmeglingsbransjen, dvs. eiendomsmeglingsselskapene og deres ansatte med personlige godkjennelser, samt advokater som driver eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling. Finanstilsynet har også ansvar for å stanse eiendomsmeglingsvirksomhet som drives uten tillatelse i Norge.

Finanstilsynet er ikke et klageorgan og tar verken stilling til tvister mellom eiendomsmeglere og deres kunder eller tvister mellom kjøpere og selgere. Alle henvendelser om meglere og meglerselskap som kommer inn til Finanstilsynet brukes imidlertid i vårt tilsyn med foretakene. Den som henvender seg til Finanstilsynet har da normalt ikke rett til innsyn i en eventuell oppfølgende tilsynssak mot megler eller meglerselskapet.  

Finanstilsynet prioriterer henvendelser og tips som indikerer svikt i selskapenes interne rutiner eller alvorlige enkeltbrudd på meglers plikter. Dette kan for eksempel være omsorgsplikten, håndteringen av budrunden, behandling av klientmidler samt tilfeller der megler eller øvrige ansatte i selskapet har hatt egeninteresse i handelen (for eksempel ulovlig egenhandel).

Klager fra forbrukere

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere på eiendomsmeglerselskap og advokater, både fra selger, kjøper eller øvrige interessenter.

• Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Boligtvistnemnda behandler saker mellom forbruker og entreprenør (utbygger, husfirma, byggmester og håndverker) vedrørende oppføring av ny bolig eller kjøp av ny bolig når selger er medlem av enten Boligprodusentene Forening, Byggmesterforbudet eller Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg.

• Boligtvistnemnda

Husleietvistutvalget behandler tvister mellom utleier og leier av bolig i Oslo, Akershus, Bergen, og Trondheim.

• Husleietvistutvalget

Se ellers Forbrukerrådets klageguide på Forbrukerrådets nettsted.