Boliglånsundersøkelsen 2022
Publisert: 13. oktober 2022
Sist endret: 21. oktober 2022
1 Hovedtrekk
Finanstilsynets boliglånsundersøkelse viser at låntakere som tok opp nytt boliglån, hadde en samlet gjeld (lån med pant i bolig og annen gjeld) på 347 prosent av brutto årsinntekt (gjeldsgrad). Det er om lag som i fjor og 10 prosentpoeng høyere enn for to år siden.
De siste årene har en stor og økende andel av nye lån blitt tatt opp av låntakere med høy gjeldsgrad. Etter at kravet til maksimal gjeldsgrad ble forskriftsfestet i 2017, har en mindre andel av nye boliglån blitt innvilget til låntakere med samlet gjeld over fem ganger brutto årsinntekt. Til gjengjeld har det vært en kraftig økning i andelen nye lån innvilget til låntakere med samlet gjeld over fire ganger inntekten. Årets undersøkelse viser at nesten halvparten av innvilget lånebeløp ble gitt til låntakere med gjeldsgrad over 4, mens litt over en fjerdedel av lånene ble gitt til låntakere med gjeldsgrad over 4,5. Andelene er om lag uendret fra fjorårets undersøkelse.
Gjennomsnittlig belåningsgrad (lån med pant i bolig i prosent av forsvarlig verdigrunnlag inkludert tilleggssikkerhet) har holdt seg relativt stabil de siste årene. Utviklingen gjenspeiler at både størrelsen på nye boliglån og boligprisene har økt betydelig i denne perioden. Årets undersøkelse viser en gjennomsnittlig belåningsgrad på 64 prosent for nye nedbetalingslån og 46 prosent for nye rammekreditter, som er om lag samme nivå som de siste årene.
Utlånsforskriften stiller krav til låntakers betjeningsevne. I årets undersøkelse er 3 prosent av lånebeløpet for nye nedbetalingslån og 2 prosent av rammekredittene gitt til låntakere med beregnet likviditetsunderskudd ved en renteøkning på 5 prosentpoeng. Det er noe høyere enn i fjorårets undersøkelse. Samtidig kan det reelle omfanget være større enn undersøkelsen viser som følge av at ikke alle bankene har oppdatert sine kalkyler for normale utgifter til livsopphold i takt med prisutviklingen.
I årets undersøkelse ble i underkant av en fjerdedel av nedbetalingslånene gitt til låntakere som kom forholdsvis svakt ut på minst to av målekriteriene i utlånsforskriften: gjeldsgrad over 4, belåningsgrad over 75 prosent og under 1 000 kroner i månedlig buffer ved 5 prosentpoeng renteøkning (betjeningsevne). Det er en svak nedgang fra fjorårets undersøkelse.
Hoveddelen av nye boliglån tas opp med pant i allerede eid bolig. For nye nedbetalingslån økte denne andelen til 63 prosent i årets undersøkelse, mens 86 prosent av rammekredittene hadde pant i allerede eid bolig. Disse lånene sto også for 31 prosent av nedbetalingslånene og 80 prosent av rammekredittene som inngikk i bankenes bruk av fleksibilitetskvoten. En stor andel av både lånene i undersøkelsen samlet og av lånene som innvilges innenfor fleksibilitetskvoten, går dermed til låntakere som ikke kjøper ny bolig.1)
Førstegangskjøpere sto for 8 prosent av samlede nye nedbetalingslån i årets undersøkelse, mot 11 prosent av utlånsvolumet i fjor. 28 prosent av nedbetalingslånene (men ingen av rammekredittene) som bankene innvilget innenfor fleksibilitetskvoten gikk til førstegangskjøpere, som også er noe lavere enn i 2021.
Gjennomsnittlig gjeldsgrad blant førstegangskjøpere økte til 387 prosent i årets undersøkelse. Andelen av utlånene som ble gitt til førstegangskjøpere som hadde gjeldsgrad over 5, økte fra 8 til 10 prosent, mens andelen gitt til førstegangskjøpere med gjeldsgrad over 4 økte fra 60 til 62 prosent.
2 Gjeldsgrad
Samlet gjeld i prosent av samlet brutto årsinntekt (gjeldsgrad) for personer som tar opp nye lån med pant i bolig, har økt over flere år og er høy. I årets undersøkelse økte vektet gjeldsgrad2) til 347 prosent, fra 346 prosent i fjorårets undersøkelse, se figur 1.
Figur 1 (høyreklikk i figuren for å se tallgrunnlaget)
For nye nedbetalingslån var låntakernes gjennomsnittlige gjeldsgrad uendret i årets undersøkelse. Tallmaterialet viser imidlertid en økt gjennomsnittlig gjeldsgrad for både låntakerne som tok opp lån med pant i allerede eid bolig og lån med pant i nyervervet bolig, se figur 2. At låntakernes gjennomsnittlige gjeldsgrad for alle nedbetalingslån under ett likevel ikke har økt, skyldes at en større andel av nedbetalingslånene i årets undersøkelse var tatt opp av låntakere med pant i allerede eid bolig, som i gjennomsnitt har lavere gjeldsgrad enn lån med pant i nyervervet bolig. I årets undersøkelse øker gjeldsgraden om lag like mye for låntakere med pant i allerede eid og nyervervet bolig. I fjorårets undersøkelse økte gjeldsgraden for låntakere med pant i allerede eid bolig markert mer enn tidligere år, og markert mer enn gjeldsgraden for låntakere med pant i nyervervet bolig.
Figur 2
Gjeldsgraden til låntakere som ble innvilget nye rammekreditter fortsatte å øke i årets undersøkelse, se figur 1. Gjeldsgraden til låntakere med pant i nyervervet bolig sank, mens gjeldsgraden for låntakere med pant i allerede eid bolig økte til dels markert, se figur 2. Forskjellen i gjeldsgrad for låntakere som ble innvilget rammekreditter med pant i henholdsvis nyervervet eller allerede eid bolig har blitt klart mindre de siste årene. Også for rammekreditter var en større andel av lånene i årets undersøkelse tatt opp med pant i allerede eid bolig.
Etter at kravet til maksimal gjeldsgrad ble forskriftsfestet i 2017, har færre lån blitt innvilget til låntakere med gjeld over 5 ganger brutto årsinntekt. Andelen nye lån til låntakere med gjeldsgrad over 5 var 4 prosent i årets undersøkelse. Dette er uendret fra fjorårets undersøkelse, se figur 3.
I perioden 2017-2021 var det en markant økning i andelen lån til låntakere med gjeldsgrad over 4. Selv om andelen lån til låntakere med gjeldsgrad over 4 avtok svakt for de nye nedbetalingslånene i årets undersøkelse, blir fortsatt nesten halvparten av innvilget lånebeløp gitt til låntakere med såpass høy gjeldsgrad. For rammekreditter, økte andelen av samlet lånebeløp som ble gitt til låntakere med gjeldsgrad over 4, til 40 prosent.
Figur 3
Figur 4
Gjennomsnittlig gjeldsgrad blant låntakere i ulike aldersgrupper har forandret seg lite siden fjorårets undersøkelse (se vedlegg). Gjeldsgraden er klart høyest for de yngste låntakerne, og avtar med økende alder. I årets undersøkelse har gjeldsgraden for låntakere under 45 år som tok opp nedbetalingslån avtatt noe, mens gjeldsgraden for låntakere mellom 45 og 65 år har fortsatt å øke.
3 Belåningsgrad
Gjennomsnittlig belåningsgrad, det vil si lån med pant i bolig i prosent av forsvarlig verdigrunnlag inkludert tilleggssikkerhet, har holdt seg relativt stabil de siste årene, både for nye nedbetalingslån og for nye rammekreditter, se figur 5. Det henger sammen med at både samlet gjeld og boligverdier har økt markert for låntakere som har tatt opp nye lån med pant i bolig.
Utlånsforskriften stiller strengere krav til maksimal belåningsgrad for rammekreditter enn nedbetalingslån (hhv. 60 og 85 prosent), og gjennomsnittlig belåningsgrad ligger derfor gjennomgående lavere for nye rammekreditter enn for nye nedbetalingslån. Kravet til maksimal belåningsgrad ved opptak av ny boliggjeld bidrar til økt sikkerhet for låntaker og långiver i form av egenkapital3) i boligverdien. Med en belåningsgrad på 85 prosent vil låntaker tåle et prisfall på 15 prosent før denne egenkapitalen er tapt. Nedgangen i belåningsgraden for rammekreditter i 2017 må ses i lys av at maksimalgrensen i forskriften ble satt ned fra 70 til 60 prosent.
Figur 5
Andelen lån med belåningsgrad nær grensene i utlånsforskriften (over 75 prosent for nye nedbetalingslån og over 50 prosent for nye rammekreditter) har også holdt seg relativt stabil de siste årene, se figur 6. I årets undersøkelse sank andelen med høy belåningsgrad noe for nedbetalingslån, mens den økte for rammekreditter.
Figur 6
Om lag to tredjedeler av de nye lånene i årets undersøkelse er med pant i allerede eid bolig. Omfanget må ses i lys av at økte boligverdier har gjort det mulig å øke boliglånet med eksisterende pant. Belåningsgraden er fortsatt høyere for lån med pant i nyervervet bolig, både for nedbetalingslån og for rammekreditter, enn for lån med pant i allerede eid bolig, men forskjellen er liten for nye rammekreditter, se figur 7.
Figur 7
For låntakere som tar opp nye nedbetalingslån, er gjennomsnittlig belåningsgrad høyest for de yngste aldersgruppene, og belåningsgraden avtar med økende alder. I årets undersøkelse sank belåningsgraden for nye nedbetalingslån i alle aldersgrupper, se figur 8. For rammekreditter er det mindre forskjell i belåningsgrad i de ulike aldersgruppene, selv om det også for disse lånene er noe høyere belåningsgrad for unge låntakere. Det er imidlertid relativt få unge låntakere som tar opp rammekreditter (se vedlegg). I årets undersøkelse økte belåningsgraden for nye rammekreditter svakt for de yngste låntakerne, mens den avtok marginalt for aldersgruppen 55-65 år.
Figur 8
4 Betjeningsevne
Årets undersøkelse viser at en større andel av lånene enn i fjorårets undersøkelse er tatt opp av låntakere som har svak betjeningsevne.
Utlånsforskriften stiller krav til at låntaker skal ha evne til å betjene lån og normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 5 prosentpoeng. Selv om kravet er knyttet til renten, vil kravet bidra til at låntakerne også evner å håndtere andre hendelser som svekker gjeldsbetjeningsevnen, herunder bortfall av inntekt og/eller økte kostnader til livsopphold.4) Gjenværende midler etter å ha dekket normale utgifter til livsopphold og en renteøkning på 5 prosentpoeng, regnes som låntakers likviditetsoverskudd.
I årets undersøkelse er 3 prosent av lånebeløpet for nye nedbetalingslån og 2 prosent av rammekredittene gitt til låntakere med utilstrekkelig betjeningsevne, dvs. beregnet likviditetsunderskudd etter stresstesten av inntekten med en renteøkning på 5 prosentpoeng, se figur 9.
Inkludert lånene som er tatt opp av låntakere med mellom 0 og 1 000 kroner igjen i månedlig likviditetsoverskudd etter renteøkning, øker andelen til 11 prosent for nedbetalingslånene og 8 prosent for rammekredittene. Begge disse andelene er høyere enn i fjorårets undersøkelse.
14 prosent av låntakerne (andelen av antall låntakere og ikke av andelen av bevilget lånebeløp) som tok opp nytt nedbetalingslån hadde en likviditetsbuffer på mindre enn 1 000 kroner etter stresstesten. Kun i underkant av 14 prosent av disse var førstegangskjøpere. Mer enn halvparten av låntakerne med svak eller negativ betjeningsevne hadde hovedsikkerhet i allerede eid bolig, noe som tilsier at disse lånene ikke, eller i liten grad, ble tatt opp for å kjøpe ny bolig. De siste årene har låntakere under 35 år og over 65 år gjennomgående hatt en noe høyere andel med utilstrekkelig betjeningsevne enn andre aldersgrupper, se figur 10.
Figur 9
*Etter renteøkning på 5 prosentpoeng.
Låntakerne med svak betjeningsevne har i gjennomsnitt nesten like høy samlet gjeld som alle låntakerne sett under ett (3,5 millioner kroner mot 4,0 millioner kroner), men lavere brutto årsinntekt (0,8 millioner kroner mot 1,1 millioner kroner). Det innebærer at disse låntakerne i større grad enn andre låntakere vil kunne få problemer med å håndtere gjelden ved renteoppgang.
De siste årene har låntakere under 35 år og over 65 år gjennomgående hatt en noe høyere andel med utilstrekkelig betjeningsevne enn andre aldersgrupper, se figur 10.
Figur 10
*Etter renteøkning på 5 prosentpoeng.
5 Førstegangskjøpere
Førstegangskjøpere tar i all hovedsak opp nedbetalingslån. De fleste er unge og har relativt lav inntekt. I årets undersøkelse var 8 prosent av nye nedbetalingslån til førstegangskjøpere, mot 11 prosent i fjorårets undersøkelse. Av nedbetalingslånene som ble gitt med pant i nyervervet bolig, utgjorde lån til førstegangskjøpere 23 prosent, mot 26 prosent i fjorårets undersøkelse, se figur 11.
Figur 11
Gjennomsnittlig gjeldsgrad blant førstegangskjøpere økte til 387 prosent i årets undersøkelse, se figur 12. Andelen med gjeldsgrad over 5 økte fra 8 til 10 prosent, mens andelen med gjeldsgrad over 4 økte fra 60 til 62 prosent.
Figur 12
Gjennomsnittlig belåningsgrad for nye lån til førstegangskjøpere var om lag uendret på 76 prosent i årets undersøkelse, se figur 13. Andelen lån med høy belåningsgrad (over 75 prosent) avtok, mens andelen med belåningsgrad utover grensen på 85 prosent økte til i underkant av 20 prosent.
Figur 13
Av lånebeløpet innvilget til førstegangskjøpere er 6 prosent gitt til låntakere med beregnet likviditetsunderskudd etter stresstesten, se figur 14. Inkludert lån som er tatt opp av låntakere med mellom 0 og 1 000 kroner igjen i månedlig likviditetsoverskudd, øker andelen til 15 prosent.
Figur 14
* Etter renteøkning på 5 prosentpoeng.
Samlet sett har førstegangskjøperne høyere gjeldsgrad, høyere belåningsgrad og svakere betjeningsevne enn andre låntakere. Om lag 28 prosent av nedbetalingslånene (og ingen av rammekredittene) som inngikk i bankenes bruk av fleksibilitetskvoten, gikk til førstegangskjøpere i årets undersøkelse. Det er litt lavere enn i fjorårets undersøkelse, men høyere enn i 2019 og 2020.
6 Særlig utsatte låntakere
I årets undersøkelse ble i underkant av en fjerdedel av nedbetalingslånene gitt til låntakere som kom forholdsvis svakt ut på minst to av målekriteriene i utlånsforskriften: gjeldsgrad over 4, belåningsgrad over 75 prosent og under 1 000 kroner i månedlig buffer ved 5 prosentpoeng renteøkning(betjeningsevne), se figur 15.
Figur 15
* Låntakere som kom forholdsvis svakt ut på minst to av målekriteriene i utlånsforskriften: gjeldsgrad over 4, belåningsgrad over 75 prosent og under 1 000 kroner i likviditetsbuffer etter 5 prosentpoeng renteøkning (betjeningsevne).
Om lag to tredjedeler av disse låntakerne hadde nedbetalingslån med gjeldsgrad over 4 og belåningsgrad over 75 prosent, mens 16 prosent hadde lav betjeningsevne og en gjeldsgrad over 4, se figur 16. Lån gitt til låntakere som både har svak eller negativ betjeningsevne, gjeldsgrad over 4 og belåningsgrad over 75 prosent utgjør om lag 13 prosent av nye nedbetalingslån i årets undersøkelse.
Mer enn 20 prosent av låntakerne som kom forholdsvis svakt ut på minst to av målekriteriene i utlånsforskriften, var over 45 år gamle. I underkant av halvparten (46 prosent) av låntakerne tok opp lån med pant i allerede eid bolig.
Figur 16
Bankenes bruk av fleksibilitetskvotene5)
I underkant av en tredjedel av nedbetalingslånene som inngikk i bankenes bruk av fleksibilitetskvoten var lån med pant i allerede eid bolig, se figur 17. Det er en svak økning fra 2021. Tilsvarende var i underkant av 10 prosent av lånene til låntakere over 55 år, som er noe lavere enn i 2021.
For rammekreditter var nær 80 prosent av lånene som inngikk i bankenes bruk av fleksibilitetskvoten lån med pant i allerede eid bolig, mens 25 prosent var til låntakere over 65 år.
Figur 17
Nærmere om boliglånsundersøkelsen
Finanstilsynet undersøker regelmessig bankenes utlånspraksis. I boliglånsundersøkelsen høsten 2022 rapporterte 30 av de største bankene informasjon om nær 12 000 nye lån med pant i bolig innvilget etter 1. august 2022. Det ble rapportert data om nær 8 000 nye nedbetalingslån og 4 000 nye rammekreditter med pant i nyervervet eller allerede eid bolig. Størstedelen av de nye lånene i undersøkelsen er gitt med hovedsikkerhet i bolig som låntaker allerede eier. For den enkelte bank tilsvarer antall rapporterte lån om lag bankens markedsandel i boliglånsmarkedet.
Lån med pant i bolig reguleres i utlånsforskriften. Forskriften stiller krav til betjeningsevne, maksimal gjeldsgrad, maksimal belåningsgrad og avdragsbetaling for lån med høy belåningsgrad, men gir rom for at finansforetak kan innvilge en andel lån som går utover ett eller flere krav. Denne fleksibilitetskvoten var midlertidig økt til 20 prosent i andre og tredje kvartal 2020 og medførte at en høyere andel lån gikk utover kravene i forskriften i perioden boliglånsundersøkelsen 2020 ble gjennomført. Fra og med fjerde kvartal 2020 har fleksibilitetskvoten vært på samme nivå som før pandemien, dvs. 8 prosent for utlån med pant i bolig i Oslo og 10 prosent for utlån med pant i bolig utenfor Oslo. Siden boliglånsundersøkelsen er en utvalgsundersøkelse i en begrenset periode, gir den ikke grunnlag for å vurdere etterlevelsen av kravene i utlånsforskriften.
Nedbetalingslån er definert som lån med avtalt forfall, hvor lånet skal nedbetales i løpet av en gitt løpetid. Rammekreditt er lån der det er bevilget en kredittramme som låntaker fritt kan trekke på, og det betales kun renter av trukket beløp. Dersom ny opplåning består av både nedbetalingslån og rammekreditt, er låneopptaket klassifisert ut fra største beløp.
Nærmere om utlånsforskriften
Forskrift om krav til finansforetakenes utlånspraksis trådte i kraft 1. januar 2021, og erstattet tidligere boliglånsforskrift og forbrukslånsforskrift. Formålet med utlånsforskriften er å beskytte den enkelte låntaker mot å ta opp for store lån, begrense kredittrisikoen i den enkelte bank og bidra til finansiell stabilitet. Forskriften gjelder for alle finansforetak som yter boliglån eller forbrukslån, inkludert finansforetak som driver virksomhet i Norge gjennom filial eller grensekryssende virksomhet. Forskriften gjelder fram til og med 31. desember 2024. Finanstilsynet skal innen 30. september 2022, gi råd til Finansdepartementet om behovet for endringer i forskriften ut fra hensynet til finansiell stabilitet.
Generelle bestemmelser:
- Betjeningsevne (§ 5)
Låntaker skal ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en renteøkning på 5 prosentpoeng. Selv om kravet til betjeningsevne er knyttet til renten, vil kravet bidra til at låntaker har god evne til å håndtere også andre hendelser som svekker gjeldsbetjeningsevnen, herunder bortfall av inntekt.
- Gjeldsgrad (§ 6)
Ved opptak av nytt lån skal låntakers totale gjeld (boliglånet og annen gjeld) ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
Utlån med pant i bolig:
- Belåningsgrad (§ 7)
Nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke overstige 85 prosent av forsvarlig verdigrunnlag for boligen inkludert tilleggssikkerhet, mens nedbetalingslån med pant i sekundærbolig i Oslo ikke skal overstige 60 prosent. Rammekreditter skal ikke overstige 60 prosent av forsvarlig verdigrunnlag inkludert tilleggssikkerhet.
- Avdragsbetaling (§ 9)
For lån med belåningsgrad høyere enn 60 prosent skal det kreves årlig nedbetaling som minst skal være 2,5 prosent av innvilget lån eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.
Etter forskriften kan bankene innvilge boliglån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene i forskriften for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede boliglån hvert kvartal, med unntak av lån med pant i bolig i Oslo, der fleksibilitetskvoten er 8 prosent eller inntil 10 millioner kroner. Fleksibilitetskvotene gjelder samlet for nedbetalingslån og rammekreditter.
Noter
1) Undersøkelsen viser at det er stort sammenfall mellom lån med oppgitt formål "kjøp av bolig" og lån gitt med pant i nyervervet bolig.
2) Boliglånsundersøkelsen består av dobbelt så mange nye nedbetalingslån som nye rammekreditter (hhv. 8 000 og 4 000 lånesaker). Fordelingen følger av at Finanstilsynet har angitt hvor mange nye nedbetalingslån og nye rammekreditter hver bank skal rapportere inn. Andelen nye nedbetalingslån i undersøkelsen er imidlertid høyere enn den faktiske andelen. Normalt utgjør nye nedbetalingslån mellom 85 og 90 prosent av samlet antall lån som innvilges hvert kvartal. Gjennomsnittlig vektet gjeldsgrad som er vist i figur 1 er gjeldsgrad vektet i tråd med andelen innvilgede lån av de to typene som rapporteres inn av et utvalg banker hvert kvartal, og ikke andelen lånene har i boliglånsundersøkelsen.
3) Egenkapitalen er målt ved differansen mellom boligverdien og boliglånet (ikke en beregning av låntakerens egenkapital der totalt eiendeler og total gjeld inngår).
4) Bankene vurderer selv hva som er normale utgifter til livsopphold. Boliglånsundersøkelsen gir ikke informasjon om i hvilken grad bankenes beregningsgrunnlag er oppdatert i tråd med prisutviklingen, men Finanstilsynet har informasjon om at ikke alle banker har oppjustert utgiftene til livsopphold i 2022.
5) Boliglånsundersøkelsen er ikke en kontroll av bankenes bruk av fleksibilitetskvotene i utlånsforskriften.